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购房合同中“不可抗力”的理解

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  • 发布日期:2017-09-04 16:57:56
  • 来源:何继成律师网
  • 作者:何继成律师整理
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  摘要:不可抗力是一项免责条款,在《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。那么,如何理解购房合同中的“不可抗力”?

  一、购房合同“不可抗力”的法律理解

  作为购房合同中免责事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明确规定的,不能凭自己的主观臆想去推定,否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中, 发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项:

  1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

  2、市政配套的批准与安装的延误。

  其实,发展商 所述的这两种情况,依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件,即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下,在施工中遇到的困 难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的,即使是不能克服的,那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。 同样,市政配套的批准与安装具有一定的程序性,开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限,如果确实是政府行为而导致延误的,那也是开发商在 开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。

  二、出现了购房合同中的不可抗力事件就一定能免责吗?

  网友提问:我买了一套二手房,房子还没有过户,现在我听说是这套房子因为地震等不可抗力原因没法继续建造,只退给我们房款,我觉得只能退到房款我们很吃亏,因为钱已经是4年前就交的了。现在怎么办?

  律师答复:根据《民法通则》第153条及《合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”出现了不可抗力情形,造成合同不能履行不一定能免责。

  “不可抗力”的免责需要具备以下条件:

  1、必须在一定的期限内提供相关证明,证明的确发生了不可抗力事件;

  2、履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样,不可抗力及其免责才能认定。

  对于购房者来说,如果发生了不可抗力事件,而开发商没有及时通知,或者没有采取必要的补救措施,开发商依然不能获得免责。