懂房产又熟悉法律的人应该都知道，被查封的房屋在解封前，通常是无法办理过户手续的。

　　通常情况，别说正常过户，即使是通过法院诉讼，法官看到房屋上有查封，大多会告诉房屋买受人：该案因为有查封在，没有办法判决继续履行强制过户，因为在法律上履行不能。

　　同时，法官出于对原告的同情，一般会给原告出两个建议：

　　1. 原告变更诉请：解除房屋买卖合同并要求被告(出售人)赔偿违约金;

　　2. 原告撤诉：针对该房屋上的查封去申请案外人异议(包括两个阶段，执行异议听证和案外人异议之诉)，待房屋上的查封解除了，再起诉。

　　如果两个方案原告都不愿意接受并且坚持想要房子，因为该案房屋上有查封属于法律上履行不能，法官无奈的表示只能驳回原告的诉讼请求。

　　以上是法院对被查封的房屋所引起的房屋买卖合同纠纷案件的通常审理和处理思路。

　　非通常情况，房屋上面有查封，不用提案外人异议，也不用把查封解除，可以带着查封直接办过户。

　　乍听到，这似乎是不可能的事情。但是确实司法实践中真实存在的。

　　本文上面所说的房屋上有查封无法过户的情况，有如下几个特点：

　　一，它是其他案件的查封。也就是说是本案(继续履行房屋买卖合同之诉)以外的案件的查封;

　　第二，过户前发现房屋上有查封，但买受人并没有提起诉讼;

　　第三，或买受人提起了诉讼，诉请法院判决继续履行房屋买卖合同，但是并没有进行诉讼保全，然后诉讼进行到一半房屋被其他案件查封了;

　　第四，或买受人提起了继续履行合同之诉并在第一时间保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是说查封顺位排在本案查封前面的，可能这样的查封还不止一个。

　　就像上面这样的情况，作为买受人确实是很难破除查封的。除非在满足一定的条件的基础上对这些查封提案外人异议。

　　那么什么是案外人异议呢?

　　有关案外人异议的法律规定，主要见于如下几个法律条文中：我国《民事诉讼法》第二百二十七条、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、2005年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。本文暂不展开。

　　只有首封才是生效的查封

　　那么到底要满足什么条件，才能让被查封的房屋去办理过户呢?

　　用最简单的话来表述就是：买受人的继续履行合同之诉案件对该交易房屋的查封是首封!

　　对，一定要是首封。

　　结合实践就是：拉出来不动产登记薄，上面“房地产权利限制状况信息”一栏，排在第一个的查封是本案继续履行合同之诉的查封。

　　这样的情况下，买受人就掌握了绝对的主权和话语权。

　　对排在该查封后面的那些轮候查封不用提案外人异议，也不用找查封的法官沟通求情，更不用做冤大头帮出售人的债权人还债。直接无视后面的查封。当然，前提是遇到了一个业务知识非常专业的执行法官，如果遇到的是不太懂的法官，那就难说了。

　　当然，以上这些需要一个大的前提，那就是审理继续履行合同之诉的案件的法官，经过对该案件的审理后认为，买受人已经履行完毕全部的合同义务，房屋没有办理过户手续完全是出售人违约不予配合，买受人没有违约且没有任何过错，法院按照法律和事实判决：该房屋买卖合同继续履行，出售人配合买受人办理房屋过户手续。

　　拿到这样的判决之后，直接申请法院强制执行即可，执行法官看到本案的首封是自己承办的案件，一般就会知道后面的轮候查封不用管，但法官的专业性也有着决定性作用。

　　作者曾经办理过一个案件：团队拿不动产登记薄给法官看，上面只有一个查封，就是案子的继续履行合同之诉的查封。但因为当时本案查封时上面还有其他案件的查封，后来都被一一处理解封掉了，但是我们本案的查封仍然显示的字面内容为“轮候查封”四个字，执行法官就说是“轮候查封”不是“正式查封”不给办理强制执行的过户手续，直到后来律师把《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的内容给法官看，他才同意给我办过户，并让我做笔录记名：若过不了户责任自负。

　　由上可知，首封的作用非常强大，对“首封法院具有处置权”这句话的含义了然于胸，对在查封时大家分秒必争、挤破头皮也要抢首封的行为恍然大悟!

　　轮候查封是未生效的查封

　　因为首封是生效的查封，而首封后面的轮候查封是未生效的查封。未生效的查封?如何解读?就是：首封在的话，轮候查封了等于没查封!

　　这个规定见于我国的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

　　该条文的意思就是说：别的案件查封了，本案可以继续查封，但是排在别的案件后面的查封属于是轮候查封，只有前面的查封解除了，本案的查封成为第一个查封后该查封才生效，只要不是第一个查封，那就是不生效的查封。