业主能否把住宅改为商业房？

　　案例一

　　贾老先生是北京一小区的居民，自从楼上的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，每天楼上人来人往的噪音严重影响了贾老先生作息，加之他长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。

　　无奈之下，贾老先生将邻居林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意贾老先生的诉讼请求，称自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。

　　海淀法院经过审理，最后支持了贾老先生的诉讼请求。

　　【法官释法】

　　依据物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　宋法官、李法官认为，此案中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾老先生作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害或者赔偿损失等民事责任。

　　就如何确定利害关系业主的范围问题，为避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第１１条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。

　　案例二

　　王某将自家位于小区内的住宅出租给他人经营串串香餐馆。楼上的业主马某将王某诉至法院。“我家长期生活在呛人的火锅味中。而且餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王某未经我同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响了小区业主的生活。”故此，马某请求法院判令王某排除妨害，停止经营活动。王某则请求法院驳回马某的诉求，声称串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马某的反对并不代表多数人的意见。

　　经过审理，海淀法院最终判决支持了马某的诉讼请求。

　　【法官释法】

　　“住改商”中的“利害关系业主同意”，这究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？宋法官、李法官认为，《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第１０条第２款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

　　本案中，王某擅自“住改商”的行为未经该小区直接利害关系业主马某的同意，所以，马某有权要求王某立即停止经营。

　　通过以上的案例可知虽然房屋的所有权归业主所有，但是要把住宅改为商业房，必须经过所有的利害关系业主的同意，否则将承担法律责任。