导读：物业管理在发展中出现了很多问题，近年来物业管理投诉大幅度上涨，已成为建设行业的投诉热点，而小区某些业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建也成为商品房小区管理三大顽症。物业管理常见问题有：小区配套设施说变就变，承诺不兑现;物业公司私占公共收益;业主长期拖欠物业管理费

　　■问题一：物业公司私占公共收益

　　由于对小区公共配套设施的管理约定不明，有些物业管理企业随意出租公共产权，为物业公司增加收入，对业主的合法收益造成侵害。现在很多小区里，物业公司掌握着公共资源，却缺少有效的制约和监督。如在小区的维修养护、公共卫生、交通管理、安全防范、财务管理上都存在着严重的问题。

　　■问题二：小区配套说变就变，承诺不兑现

　　张女士购房时，从售楼处的沙盘模型看到规划中的小区中心绿地有一万平方米，景观设计有江南水乡的小桥流水，旁边有一个三层楼的幼儿园。王女士的小孩刚刚一岁，优美的环境、方便的配套设施，促使王女士毫不犹豫地买了一套单价最高、朝向中心花园的大户型。当王女士高高兴兴来办理入住时，却发现中心花园处正在兴建一栋塔楼，规划中的幼儿园已整体卖给一个公司用做办公楼。张女士一气之下联合其他业主把开发商和物业管理公司告到了法院。类似这种因小区配套设施的变化引起的纠纷是最常见的物业纠纷。

　　■问题三：业主长期拖欠物业管理费

　　目前，物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。过去我国住房制度实行的是计划经济体制，住房是由所属的单位、企业零星建设按福利性质分配给个人。随着我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。

　　厦门某新区楼盘，由于周边配套设施不齐备，两年来相当一部分业主并未入住，且不交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，但除个别业主交纳了物业费，大部分根本收不上来，多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下还在苦苦支撑。物业服务收费困难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。调查机构在对某城市20家面积在5万平方米以上的商品房小区调查中发现，物业管理企业能正常收费达到80%以上的仅有两家，60%至80%之间的有10家，有4家的收费率不到30%。

　　■问题四：维修基金不到位，挪用严重

　　物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的“养老金”。社区公共维修基金管理，是属于业主的共有基金，该款项数目巨大，关于这一账目的管理情况，很多业主或业主委员会都不清楚，有的小区维修基金不到位，有的被挪作他用，使业主交纳的维修基金没有起到应有的作用。陈先生几年前购买了商品房，并按规定在购房时交纳了维修基金，几年后房屋需要电梯维护和外立面粉刷时，才得知维修基金已经所剩无几，至于维修基金何去何从了，业主们一无所知。

　　还有一种情况是由于业主拒交或未交足维修基金，当小区需要维护时候，业主间常因费用分摊的不公平，引起矛盾。不少地方维修基金归集面小，归集率低，各地维修基金管理模式不一，管理不规范，存在维修基金不到位，挪用严重的现象，侵害了购房人的权益，给住宅公用部位维修和公共设施设备更新改造造成不便，既影响住房的正常使用，也带来了安全隐患。

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