【编者按】深圳市房地产买卖、拆迁补偿、小产权房处理、房地产登记历史遗留问题处理、土地使用期满对土地续期的规定，以及城中城改造、旧城改造，特别是涉及到农民集体土地的处理等事项，深圳市作为特区，对上述事项作了一些特别立法规定。何继成律师在办理深圳市房地产案件时，对经常遇到的涉及上述问题的地方法规进行了整理汇编，现部分提供如下，供房地产买卖、登记等参考。何继成律师特别提醒注意法规的时效性。

 

 深圳经济特区土地使用权出让条例(第二次修正)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对深圳经济特区(以下简称特区)土地使用权出让的管理，规范土地使用权出让行为，合理利用土地资源，保护有关当事人的合法权益，根据特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称土地使用权出让，是指深圳市人民政府(以下简称市政府)以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用者应当向市政府交纳土地开发与市政配套设施金。

　　土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金应当一次性交付。

　　第三条 深圳市土地管理部门(以下简称土地管理部门)是特区土地使用权出让的主管部门，统一对土地使用权进行出让，对出让的土地进行管理。其他单位不得出让土地使用权。

　　土地使用权出让合同(以下简称出让合同)由土地管理部门与土地使用者签订。

　　土地使用者与土地管理部门签订或者变更土地使用权出让合同时，必须向土地管理部门交纳土地开发与市政配套设施金。

　　第四条 本条例适用于特区内国有土地使用权的出让。地下自然资源及其他埋藏物属国家所有，不在土地使用权出让范围之内。

　　集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依本条例出让其使用权。

　　第五条 中华人民共和国境内外的企业、组织和个人，均可依照本条例的规定取得土地使用权，但法律、法规另有规定的除外。

　　第六条 依照本条例规定取得的土地使用权，土地使用者在使用年限内，可以依法使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。

　　第七条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。

　　第八条 土地管理部门会同市政府其他有关管理部门，根据特区城市规划、社会经济发展规划和产业政策制定年度土地开发供应计划，经市政府批准后，由土地管理部门统一组织实施。

　　第九条 土地使用权出让，应坚持与建设项目相结合的原则。没有建设项目的，不供应土地，但按本条例规定以拍卖、招标形式出让土地使用权的除外。

　　第十条 市政府设立土地开发基金，土地开发基金由土地管理部门负责收集。

　　土地开发基金由土地开发与市政配套设施金、土地使用费、土地增值费及土地上的其他收益构成。

　　土地使用者应交纳的土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金，经市政府批准作为国有资本金的，或者土地管理部门以土地使用权投资的，按其占企业总资产的比例折为股本，其收益列入土地开发基金。

　　第十一条 市政府设立深圳市土地投资开发中心(以下简称开发中心)，根据土地开发基金使用计划，利用土地开发基金组织土地开发和城市基础设施的建设。

　　第十二条 土地使用权出让金与土地开发基金用于土地开发和城市基础设施的建设，不得挪作他用。

　　土地管理部门应当制定土地使用权出让金和土地开发基金年度使用计划，并报市政府批准。

　　土地使用权出让金由土地管理部门按计划安排使用;土地开发基金由开发中心使用。市政府财政主管部门负责监督并审核，市政府审计部门定期审计。

　　市政府应当制定土地使用权出让金和土地开发基金收支与管理办法，加强对土地使用权出让金和土地开发基金的管理。

　　第十三条 土地管理部门每年应当向深圳市人民代表大会常务委员会(以下简称市人大常委会)报告土地使用权出让金和土地开发基金的收支与使用情况。

　　市政府财政与审计主管部门应当同时向市人大常委会报告土地使用权出让金和土地开发基金的审核与审计情况。

　　第十四条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　(一)居住用地七十年;

　　(二)工业用地五十年;

　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

　　(五)综合或者其他用地五十年。

　　第十五条 土地使用者依照本条例签订出让合同付清土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)的规定办理登记，领取《房地产证》。

　　出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

　　第二章 土地使用权出让合同

　　第十六条 土地使用者与土地管理部门应依照本条例的规定订立书面出让合同。土地使用者委托他人代签出让合同的，代理人应向土地管理部门提交委托人出具的授权委托书。香港、澳门、台湾和境外的企业、组织或个人出具的授权委托书应按规定经过公证或认证。

　　第十七条 出让合同应具备以下主要条款：

　　(一)双方当事人的姓名或者名称、地址;

　　(二)出让土地使用权的宗地号、面积;

　　(三)土地使用年期及起止时间;

　　(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;

　　(五)交付土地的时间;

　　(六)规划、市政设计要点;

　　(七)项目竣工提交验收时间;

　　(八)市政设施配套建设义务;

　　(九)使用相邻土地和道路的限制;

　　(十)建设附属、附加设施的项目及义务;

　　(十一)违约责任;

　　(十二)当事人认为必要的其他条款。

　　出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

　　第十八条 土地使用者对出让的土地权属、开发及配套设施状况有异议的，应当在土地管理部门通知其签订出让合同前十日内提出异议。但上述规定不适用于以拍卖、招标方式出让的土地使用权。

　　自出让合同签订之日起，视为已交付土地。

　　第十九条 出让合同一经依法签订，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除。

　　第二十条 土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。

　　土地使用者只支付定金或保证金的，不予退还。

　　土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。

　　第二十一条 土地使用者应按出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。

　　第二十二条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

　　第三章 拍卖出让土地使用权

　　第二十三条 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

　　第二十四条 土地管理部门应在拍卖前三十日将土地使用权拍卖的有关事宜在《深圳特区报》或《深圳商报》上公告。

　　第二十五条 下列文件由土地管理部门印制并于公告之日起向竞投者提供：

　　(一)土地使用权拍卖须知;

　　(二)出让合同样式。

　　第二十六条 拍卖出让土地使用权按下列程序进行：

　　(一)土地管理部门发出拍卖土地使用权公告;

　　(二)竞投者领取有关文件;

　　(三)主持人按公告规定的时间、地点依下列规定主持拍卖活动：

　　(1)简介拍卖土地使用权土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;

　　(2)公布拍卖起叫价以及每一次应价增加数额;

　　(3)竞投者按规定方式竞相应价;

　　(4)主持人连续二次宣布最后报价数额而没有竞投者再应价时，最后应价者为竞得人;

　　(四)竞得人应即时向土地管理部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，与土地管理部门签订出让合同，并交付土地使用权出让金总额20%的定金，余额应自出让合同生效之日起五日内付清。工业用地经土地管理部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但最长不得超过一年。逾期未付清的，土地管理部门依照本条例第二十条的规定处理。

　　第二十七条 起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人有权终止拍卖。

第二十八条 竞得人不能交付定金或拒绝签订出让合同的，应赔偿组织拍卖活动支出的全部费用。土地管理部门