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房屋租赁合同纠纷处理
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- 发布日期：2012-09-30 12:20:21
- 来源：
- 作者：何继成
装修物的纠纷在租赁合同履行期满后，特别是拆迁、违约等导致合同没有履行完的情况下普遍存在，怎样处理？虽然司法解释有规定，但适用起来依然有很大的难度。本代理词从装修物的来源、导致租赁合同无效的情形以及当事人对装修物权利签字确认的情况下，怎样取得装修物进行了事实和法律分析，以期能给装修物纠纷的当事人借鉴。
【编者按】 装修物的纠纷在租赁合同履行期满后，特别是拆迁、违约等导致合同没有履行完的情况下普遍存在，怎样处理？虽然司法解释有规定，但适用起来有很大的难度。本代理词从装修物的来源、导致租赁合同无效的情形以及当事人对装修物权利签字确认的情况下，怎样取得装修物进行了事实和法律分析，本案中，笔者代理了原告作为一审、二审的代理律师，现将一审的代理词发表，以期能给装修物纠纷的当事人对法律规定的正确理解。
代理词（摘要）
一、没有证据证明装修物属于被告，现有的证据只能证明被告与原告是租赁合同的法律关系，因此，被告不是装修物权利人。
1、被告承认没有对商铺进行装修，因此，不具有对装修物原始取得的事实基础。
2、原告提供的证据可以证实装修物是通过78万元转让（继受取得）和续租过程中陆续自行装修（原始取得）等形成的，因此，其财产权属于原告。
二、铺位租赁合同无效，被告不具有继受取得的法律依据。
通过庭审可以确定，该商铺是违法建筑，至少被告没有证据证明是合法建筑，也就不能根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定直接取得装修物的所有权。
1、被告向石岩街道办提供的《土地使用权转让合同》第1条证明了商铺所占地为“台湾工业村”，并约定不得修建建筑物作为出租之用；第5条明确表述商铺所占有土地属于工业用地，总体规划已经宝安区国土资源局批准为工业用地；
2、《商铺租赁合同》也表述是台湾工业区路边铺位；被告承认是工业村土地，因此，在该土地上的房屋属于规划区内房屋。
3、被告要建筑永久性房屋需取得建设工程规划许可证或者经批准才能建设临时建筑物，到法庭调查结束止，被告并没有提供经批准或取得建设工程规划许可证等的证据，现建设了商铺，改变土地用途为商业用地，且用于出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第3条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。对合同无效装修物归属问题，该《解释》第九条规定 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。对不同意利用的部分，原告既然可以撤除，当然就是指该装修物归原告所有。因此，由于被告不同意利用，根据司法解释规定，该装修物归原告所有。
三、即使《铺位租赁合同书》有效，装修物的权利人仍旧是原告。
2009年4月1日签订的《铺位租赁合同书》不同于之前签订的《铺位租赁合同》，该合同对装修物归属问题进行了约定，但该约定是附时间（租赁期满，即2011年4月1日）和附条件（原告不再续约），该装修物才归属于被告，现期限和条件均未成就，装修物的权利人当然是原告。
由于拆迁办的《通知书》的法律性质是具体行政行为，一经作出即具有强制性，行政相对人必须执行，非经法定事由不停止执行，现被告没有证据证明该《通知书》已经被撤销或者依法确认无效等法定事由。因此，原告与拆迁办签订补偿协议和停业等的行为均不构成违约，亦即原被告约定的装修物归属的附时间、条件未成就，装修物权利就不能转移到被告。
综上，原被告租赁合同无效，依法，该装修物归属于原告，原告诉请有理有据，敬请人民法院依法予以支持。如果该装修物的权利归属于被告，那么，直接的后果就是该商铺被认为是合法建筑和否定深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的深拆许字（2010）宝安004号《房屋拆迁许可证》，这将对松柏公路的改造是一个致命的打击！
一审判决结果：装修物权利人为原告李某权，本案受理费减半收取4008元由被告承担。
被告深圳××实业有限公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。
二审判决：维持一审判决，二审案件受理费人民币8016元由深圳××实业有限公司承担。
李某权已经取得本案确认的47.7万元人民币。
（本案例事实部分见本网站文章“房屋租赁合同装修物归谁？”http://www.hejicheng.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=119&id=7258）
代理词（摘要）
一、没有证据证明装修物属于被告，现有的证据只能证明被告与原告是租赁合同的法律关系，因此，被告不是装修物权利人。
1、被告承认没有对商铺进行装修，因此，不具有对装修物原始取得的事实基础。
2、原告提供的证据可以证实装修物是通过78万元转让（继受取得）和续租过程中陆续自行装修（原始取得）等形成的，因此，其财产权属于原告。
二、铺位租赁合同无效，被告不具有继受取得的法律依据。
通过庭审可以确定，该商铺是违法建筑，至少被告没有证据证明是合法建筑，也就不能根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定直接取得装修物的所有权。
1、被告向石岩街道办提供的《土地使用权转让合同》第1条证明了商铺所占地为“台湾工业村”，并约定不得修建建筑物作为出租之用；第5条明确表述商铺所占有土地属于工业用地，总体规划已经宝安区国土资源局批准为工业用地；
2、《商铺租赁合同》也表述是台湾工业区路边铺位；被告承认是工业村土地，因此，在该土地上的房屋属于规划区内房屋。
3、被告要建筑永久性房屋需取得建设工程规划许可证或者经批准才能建设临时建筑物，到法庭调查结束止，被告并没有提供经批准或取得建设工程规划许可证等的证据，现建设了商铺，改变土地用途为商业用地，且用于出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第3条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。对合同无效装修物归属问题，该《解释》第九条规定 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。对不同意利用的部分，原告既然可以撤除，当然就是指该装修物归原告所有。因此，由于被告不同意利用，根据司法解释规定，该装修物归原告所有。
三、即使《铺位租赁合同书》有效，装修物的权利人仍旧是原告。
2009年4月1日签订的《铺位租赁合同书》不同于之前签订的《铺位租赁合同》，该合同对装修物归属问题进行了约定，但该约定是附时间（租赁期满，即2011年4月1日）和附条件（原告不再续约），该装修物才归属于被告，现期限和条件均未成就，装修物的权利人当然是原告。
由于拆迁办的《通知书》的法律性质是具体行政行为，一经作出即具有强制性，行政相对人必须执行，非经法定事由不停止执行，现被告没有证据证明该《通知书》已经被撤销或者依法确认无效等法定事由。因此，原告与拆迁办签订补偿协议和停业等的行为均不构成违约，亦即原被告约定的装修物归属的附时间、条件未成就，装修物权利就不能转移到被告。
综上，原被告租赁合同无效，依法，该装修物归属于原告，原告诉请有理有据，敬请人民法院依法予以支持。如果该装修物的权利归属于被告，那么，直接的后果就是该商铺被认为是合法建筑和否定深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的深拆许字（2010）宝安004号《房屋拆迁许可证》，这将对松柏公路的改造是一个致命的打击！
一审判决结果：装修物权利人为原告李某权，本案受理费减半收取4008元由被告承担。
被告深圳××实业有限公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。
二审判决：维持一审判决，二审案件受理费人民币8016元由深圳××实业有限公司承担。
李某权已经取得本案确认的47.7万元人民币。
（本案例事实部分见本网站文章“房屋租赁合同装修物归谁？”http://www.hejicheng.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=119&id=7258）
