裁判要旨：在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向某市城乡建设委员会、某市房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。

　　抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。

　　案情简介：

　　1、在乙公司向甲公司借款纠纷一案中，法院判决乙公司向甲公司偿还借款本金2亿元，丙公司、丁公司、黄某承担连带清偿责任。甲公司对涉案房屋载明的抵押权享有强制执行的优先受偿权。判决生效后，甲公司申请了强制执行。

　　2、执行裁定作出后，王某向法院提出执行异议之诉，因王某与乙公司签订了关于涉案房屋的买卖合同，该房屋买卖合同后面附有甲公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，且王某已经全额交付了购房款并实际占有了该房屋，王某认为该房屋所有权归自己所有，非因为自己的原因未办理房产证。

　　争议焦点：本案是否存在非因王某自身原因未办理过户登记的情形?

　　本院认为：案涉房屋的抵押权人甲公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，王某买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，甲公司未举示证据证明王某与乙公司之间存在恶意串通的事实。甲公司关于王某与乙公司之间的房屋买卖行为系王某与乙公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。

　　相关法条：

　　《物权法》第一百九十一条抵押财产转让

　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。

　　抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。

　　实务分析：这是个非常有意思的案例。乙公司向甲公司借款，为保证借款人能够顺利偿还借款，乙公司以自己的房产为担保向甲公司设定了抵押，《物权法》第一百九十一条抵规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。”甲公司正是为了使乙公司能够及时回款，以便能够早日实现自己的债权，为此甲公司向乙公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，王某基于对债权人甲公司的信任购买了涉案房屋，王某是与乙公司签订的房屋买卖合同，基于合同的相对性，王某分批次向乙公司指定的账户打款，然而乙公司在取得购房款后并未向甲公司还款，甲公司一直未涤除涉案房屋上存在的抵押权，王某也就不能将购买的房屋登记在自己的名下。但王某实际已经在法院一审前签订了房屋买卖合同并实际占有了该房屋，不能办理房屋权属信息的原因并非是由自身原因所导致，所以能够排除强制执行。